кейс

8

Участок Сент-Джон, принадлежащий городу Остин, имеет площадь 76 890 кв.м. Раньше на нем располагались магазин строительных товаров и автосалон, а затем он был заброшен. Городские власти совместно с архитектурным факультетом Техасского университета опубликовали запрос предложений (RFP), на который откликнулась компания Geyser Group, выступившая в качестве ведущего спонсора сделки и специализирующаяся на инвестициях в недвижимость.

В RFP были указаны следующие требования:

• 50% участка должно занимать доступное жилье;
• участок должен подходить для смешанного использования;
• в проект должны быть включены открытые пространства;
• минимальная цена покупки земли должна составлять 11 миллионов долларов.

Основная сложность проекта на Сент-Джоне заключалась в том, чтобы вместить как можно больше доступных по цене квартир, при этом соблюдая финансовые условия, и создать прекрасное сообщество, которое будет нравиться всем, как внутри, так и снаружи. Команда также хотела создать сочетание домов для владения и аренды. Им нужно было быстро пройти через множество итераций, чтобы получить наилучшую программу развития.

Для того чтобы создать наилучший проект, команде также необходимо было хорошо понять участок и его уникальные проблемы, в том числе:

• Шумное межштатное шоссе: Помимо проблем с доступом, расположение рядом с межштатной автомагистралью 35 означало, что городские власти Остина требовали буфер или отступ от жилых зон.‍
• Проблемы доступа: В городе возникли некоторые «макро» проблемы с доступом к месту съезда с шоссе, а также некоторые «микро» проблемы, связанные с доступом с небольших дорог и управлением движением транспортных средств внутри самого объекта.
• Задержание воды: Значительные топографические изменения на участке означали необходимость разработки плана по задержанию воды. Необходимо было решить, будет ли каждый участок служить для задержания и качества воды сам по себе, или об этом позаботится более крупная сеть, что потребовало бы создания комбинированного пруда для задержания и качества воды на участке.
• Снос: Существующие здания, подлежащие сносу, включают в себя магазин Home Depot, бывший дилерский центр Chrysler и несколько небольших зданий.
• Требования к совместимости: Участок расположен рядом с двумя соседними улицами и односемейным жильем, что обусловило требования к совместимости участка, такие как ограничение высоты зданий. Кроме того, участок находится в зоне, где требуется высокомачтовое освещение.

Как правило, процесс подготовки технико-экономического обоснования требует много времени на переписку в течение 3-4 месяцев, при этом каждая итерация проекта занимает 1-2 недели. Вместо того чтобы ограничиваться определенным количеством итераций, команде требовался такой метод работы, который обеспечивал бы наилучший дизайн и доходность, а также мгновенное реагирование на отзывы заинтересованных сторон.

Компания TestFit (Даллас) является разработчиком ИИ-платформы генеративного проектирования. В ее основе лежит идея автоматизации процесса оценки участков земли для строительства путем перебора множества вариантов конфигураций застройки с помощью различных фильтров (соотношение площадей, соотношение парковок, доходность по стоимости и др.) и выбора наиболее выгодного в зависимости от выставленных условий.

По их словам, инструмент является в своем роде первым в архитектуре, особенно для зданий товарного назначения (commodity buildins) и подходит для объектов любого размера, от многоквартирных домов до промышленных зданий.

В рамках рассматриваемого проекта решение TestFit использовалось на этапе технико-экономического обоснования для анализа участка и проведения большого количества итераций при разработке альтернативных вариантов предлагаемой программы развития.

Процесс итеративного проектирования с использованием TestFit проходил по следующей схеме.

Команда разработчиков проводила еженедельные двухчасовые совещания, на которых обсуждались идеи и поднимались вопросы, которые необходимо включить в проект - будь то необходимость увеличить плотность объектов на участке, или убедиться, что различные зоны соответствуют ограничениям по высоте, или изменить состав квартир и т. д. С помощью TestFit они запускали итерации проекта, учитывающие новые требования, либо в режиме реального времени во время встречи, либо готовые к предложению на следующей неделе.

Ниже обзор итераций, через которые прошла команда разработчиков, чтобы прийти к окончательному предложению по развитию участка:

1. Базовый уровень эффективности

Первая итерация была основана на идее создания наиболее выгодного проекта. Команда увидела, что в этом случае дома многих людей окажутся очень близко к шоссе и не смогут стать очень привлекательным местом для жизни, что было важной частью видения архитектора.

Последующие итерации дизайна должны были улучшить удобство проживания, оставаясь при этом конкурентоспособными по отношению к численной эффективности первого проекта. Команда продолжала активно "играть" с квартирами, поддерживая плотность застройки и создавая пространство для "щедрого" парка площадью 2 акра (около 8 000 кв. метров).

2. Планировка таунхаусов и пешеходные улицы

Во втором раунде итераций проводились эксперименты с планировкой таунхаусов со стороны жилых кварталов и попытки создать более удобные для прогулок участки городских улиц.

3. Релокация парка

Вместо того чтобы избавиться от соседнего парка, группа разработчиков хотела сделать его основной особенностью нового участка. В третьем раунде итераций команда попробовала перенести дороги, чтобы увеличить размер парка и расположить его в центре.

Это был удачный ход, поскольку он позволил освободить ценное пространство от дорог, не закрывая доступа, и удвоить парк с первоначального размера в один акр до двух акров. Все дальнейшие итерации дизайна были направлены на взаимодействие с этим центральным парком.

4. Увеличение плотности

Важным приоритетом было увеличение плотности жилых объектов, поэтому следующий раунд итераций был сосредоточен на многоквартирных зданиях, экспериментах с угловым расположением жилого массива, направлением внутренних дворов, розничной торговлей на первых этажах и т.д.

Команда продумала несколько различных структур, которые можно было бы использовать для строительства доступного жилья, и в итоге остановилась на подиумном дизайне "пять на два", который значительно увеличил плотность на участке и помог выполнить требование о 50 % доступных единиц жилья.

5. Дальнейшие итерации дизайна

В дальнейших итерациях проводились эксперименты с конфигурациями таунхаусов с более высокой плотностью, но остальным членам команды разработчиков не понравилось, что такая высокая плотность находится рядом с жилым районом с односемейными домами, поэтому они вернули одну сторону к таунхаусам с низкой плотностью.

Также с помощью TestFit велась работа над увеличением коэффициента парковочных мест, чтобы попробовать распределить парковку по разным зонам, как подземным, так и наземным. Команда также рассмотрела возможность включения других типов программ развития участка, таких как гостиница и зона розничной торговли, и в итоге вся северная сторона стала зоной развлечений.

6. Окончательное предложение

После 40 итераций в течение 3 месяцев команда пришла к варианту, в котором можно было разместить 872 квартиры, а также ряд других привлекательных программ развития, чтобы сделать этот объект центром притяжения для окружающего региона.

В финальной версии проекта получилось 819 квартир, в то время как в ранней версии было 728. Разработчики считают, что TestFit помог увеличить количество квартир на 12,5% по сравнению с первой итерацией без ущерба для благоустроенности и пригодности для жизни.

Благодаря использованию решения TestFit:

• на 12,5% увеличилось количество квартир: с 728 единиц в первой итерации до 819 единиц в конце;
• в 2 раза увеличился размер оригинального парка - с 1 до 2 акров;
• количество рассмотренных итераций было увеличено в 6 раз: более 40 итераций за 3 месяца с использованием TestFit, вместо 6-10 за тот же период при использовании традиционных методов.

Окончательный проект успешно предложил решения проблем участка, включая:

• Топографические: топография участка была учтена при решении вопроса о том, куда направить воду на участке, а также при использовании существующего уклона для многоместного гаража.
• Парковочные: команде удалось соблюсти требуемое соотношение парковок, используя TestFit для поиска наиболее эффективного размещения как под землей, так и над землей.
• Вопросы доступности: команда решила сложные вопросы доступности, определив, что лучшим решением будет один подъезд к гаражу с улицы Сент-Джонс, один с улицы Блэксон и еще одна точка доступа для таунхаусов на юго-восточном углу участка. Внутри участка была проложена дорога, пересекающая его, а также "общественный бульвар", ведущий к кольцевой развязке.
• Перенос общественного парка: Вместо того чтобы избавиться от районного парка, девелоперские группы стремились сделать его основным элементом нового проекта, и в итоге перенесли его в центр участка и увеличили вдвое - с одного акра до двух акров.
• Задержание воды: В итоге окончательный проект предусматривает создание пруда для очистки и задержания воды в северо-восточной части участка, а сверху - двухэтажной парковки.